索 引 号 01441691/2017-02585 分 类 政策文件解读 综合政务 其他
发布机构 市法制办 发文日期 2017-06-07
文 号 时 效
关于《泰州市市区国有土地上房屋征收评估细则》的制定说明
信息来源:市法制办 发布日期:2017-06-07 00:00 浏览次数: 字体:[ ]

  根据形势发展的需要,以及我市房屋征收工作的现状,住建局在认真调研论证的基础上,组织修订了《泰州市市区国有土地上房屋征收评估细则》(以下简称细则),《细则》的修订背景、依据和主要内容如下:

  一、关于我市《细则》的修订背景

  住建部新的《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)已经从2015年12月1日开始实施,原《细则》主要制定依据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)现已废止。为进一步规范房屋征收评估行为,维护房屋征收当事人的合法权益,推进房屋征收评估机构工作水平进一步提升,我局根据国家和省有关文件精神,在原《细则》实施十多年来的基础上,结合市区具体工作实际,修订完善该细则。

  二、《细则》的修订依据

  1、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);

  2、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号);

  3、住建部《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)。

  4、《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》(泰政规〔2011〕16号)。

  三、《细则》修订的主要内容

  《细则》全文共分十章四十五条和附件一至附件十。

  第一、六、七、十、十三、十四条依据新《房地产估价规范》对相关术语进行修改。

  第四条对从事房屋征收评估专业人员条件进行了明确。

  第十五、十六条也是依据新《房地产估价规范》对相关术语进行修改,并明确了建筑物折旧额的具体计算公式。

  第十七条依据新《房地产估价规范》对非住宅营业房屋征收评估方法进行重新表述。

  第十八条将“设定典型商铺类营业用房为样本房”修改为“设定典型营业房屋为样本房”。

  第十九条结合新的规范,将“用途修正”、“实体因素修正”改为“进深修正”、“楼层因素修正”,使其更加科学合理。同时对附件八进行对应调整完善。

  第二十、二十一条依据新《房地产估价规范》对在建工程的评估方法和假设开发法评估技术路线重新表述。

  第二十三条对“地大于房”区位单价的计算公式优化调整,解决了重置价不需要再乘分类基准价格调整系数,更科学合理。

  第二十四条将直管公房、自管公房为住宅房补偿给使用人(承租人)的部分计算公式优化调整,解决了承租多层顶楼公房补偿价格不合理偏低的问题。

  第二十六条划拨土地评估:(1)征收评估时涉及的被征收非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时,其土地补偿金额“按土地基准地价的60%进行计算”改为“应扣除土地基准地价的40%”,修改后更加合理。(2)对非住宅营业房屋补偿金额具体公式优化调整,考虑了非住宅营业房屋商业街道路线修正。

  第二十八条贯彻省政府文件精神增加了“2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前用于经营”的内容,防止非改非企业钻政策空子。

  第三十、三十一条按新《房地产估价规范》和行政诉讼过程中法院的一些工作要求,对估价师和估价报告提出要求。

  第三十三至四十条规定了征收部门、征收评估机构及相关工作人员的征收评估工作准则和要求。

  第四十二条根据新的《资产评估法》要求,征收评估档案的保存期限修改为“不少于三十年”。

  第四十四、四十五条明确了市区国有土地范围外的房屋评估和新细则实施时间。

  附件一对“高档住宅房屋”重新定义,避免引发歧义。

  附件二、三、四、五依据新《房地产估价规范》对相关术语、词句进行修改规范。

  附件六对依据新《房地产估价规范》对相关术语、词句进行修改规范;对“土地重新取得价格内涵”进一步明确,增加了投资利息和相关管理费用等,使其更加合理和可操作。

  附件八对营业房屋评估历来是征收拆迁过程中的热点、难点和焦点,结合细则实施十多年来遇到的问题和大量科学的试算,对本附件进行了认真修订调整,使之更为合理更具可操作性。

  附件九对沿街“住改非”房屋权重系数表和非沿街“住改非”房屋定额补助标准表中经营年限“15-18年”改为“15年以上”,解决了被征收人提出的超出18年要求多补偿的问题。

  附件十对区位划分体系进行调整,新的《泰州市区国有土地上房屋征收区位划分》新增加姜堰区,我们就此分别征求了海陵区、姜堰区、高港区及医药高新区房屋征收部门的意见,相应地进行了重新调整修订。

  四、征求意见情况

  2016年2月和5月我们先后两次公开向各区征收部门及市区各有关评估单位征求意见,共计收到反馈意见59条,采纳46条。2016年9月又组织泰州市房地产价格评估专家委员会8名长期从事拆迁评估业务的省、市专家赴南京、苏州市征收部门考察调研他们市的评估技术细则,充分吸纳了外地好的经验和做法。至2016年12月底共组织召开相关部门、专家座谈讨论会5次,并于今年初按照规定送法制办进行合法性审查,审查中再次通过市政府门户网站广泛征求了社会大众意见,组织专家论证听取了行业专家意见,在充分分析论证相关意见建议的基础上,结合市区征求评估实际,对文本(草案)又就行了四次修改,并形成最终草案,提交政府常务会审议。2017年3月30日,文件正式实施。

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